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杨红旭弃购自住房证明政府绝非万能

2018-10-31 14:44:03

杨红旭:“弃购自住房”证明政府绝非万能

近期,很多北京人等待已久的自住型商品房终于上市,结果却出现中签者放弃认购的现象,有媒体报道弃购率达20%。这事可就诡异了,之前部分楼盘的房源和申请人数比一度高达1∶4000。僧多粥少,中签的概率比彩票都低。终居然中签者放弃认购,原因何在?

先说明一下自住房是个什么东西。2013年10月,北京印发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》,提出:将加快发展自住型商品住房,建设套型建筑面积90平方米以下的住房,销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右,两年推出7万套,5年内不得转让,5年以后转让的,如果有增值,应当将差价的30%交纳土地收益等价款。自住型商品住房面向全市符合限购条件的家庭,也即:名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭,都可以购买。同时,本市户籍无房家庭以及经济适用住房、限价商品住房轮候家庭可以优先购买。

显而易见,自住型商品房实质上仍是限价商品房,但价格优惠程度略小,显着小于经济适用房,而门槛又低于限价房和经适房。由于总价比周边周质商品房低三成左右,即便是5年后转让需要交给政府差价的30%,仍有利可图。不妨简单算笔帐(不考虑交易税费):假如当前一套自住房总价200万,比周边商品房便宜了三成,即90万(市场价290万)。

假如5年后此套房子按市场价上涨一倍,即290万的一倍,540万元。其差价为540万减200万等于340万元,这一差价的30%为102万元,则终业主仍能获得438万元,相比200万元上涨119%。只要能申购成功,不仅自住划算,其投资价值也挺高。由此,导致符合购买条件的人数巨大,申请者甚众。

既然如此,为何有一批中签者弃购?原因肯定有多种,比如这类项目位置偏远,周边生活配套差,很多申请者当初只是贪便宜、具有从众心理而参与,结果真的中签后,仔细调查周边情况,觉得与先前想像有较大落差,于是心生犹豫。再如,有些人中签后,发现对于具体楼盘的户型、建筑、环境某些方面等不满意。

但关键的原因,在新的市场条件下,笔者认为是某些自住房的房价已不具竞争力。去年10月,北京大规模的推出自住房,重要背景和原因是去年北京房价过于火爆,连续多个月份领涨全国,北京官方控制房价目标的压力很大。于是,将大量供应自住房,作为稳房价、缓解供需矛盾的一招棋。

然而,今年以来全国楼市快速降温,出乎很多人意料、也应出乎北京官方的意料的是:北京房价居然也降温了。全国70城新房价格指数5月出现环比下跌拐点,而北京二手房价格指数5月跌幅排70城,6月跌幅排70城第二。按市场规律,在降温阶段,郊区房价先跌。于是,原本很有价格优势的自住房,随着周边商品房楼盘价格的下跌,价格优势越来越小,甚至荡然无存。面对这一快速变化的情况,部分中签者信心动摇,感觉到此时按此价格购买自住房并非上策,这正是理性经济人的正常反应。

这就反映出一个复杂的问题:政府原本想做好事,但快速变化的市场,打乱了原先的政策框架,使政策运行出现失序。一个自住房项目,从土地出让、建设、分配、竣工,时间流程很长。尤其是,土地实行公开出让,在出让地块的时候,政府已经定好房子销售价,政府很难在土地出让之后,再根据市场变化调整售价,因为这将涉及到已经购地的开发商的利益。

假如北京房价未来一年一直下跌,如果政府不调低自住房售价,则比周边商品房价格低30%也就成了空话,部分自住房项目弃购比重必将越来越大。参与的开发商怎么办?房子卖不出去,就得赔钱,难道需要政府退还部分土地款吗?如果真如此,北京相关部门必然焦头烂额!

实际上,类似教训早就发生过。其一,香港有个“八万五计划”。1997年之前几年,香港房价持续上涨,民怨很大。香港回归后,任行政官董建华于1997年10月宣读首份施政报告,提出十项工作计划,其中“安居”一项中包括三大目标:每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个、十年内全港七成的家庭可以自置居所、轮候租住公屋的平均时间缩短至三年。1997年,政府拍卖了19幅住宅用地,另外批出7幅土地作居屋(相当于大陆的经适房),以及售出3幅土地供私人机构参建居屋(相当北京的自住房)。

非常不凑巧的是,受亚洲金两融危机的影响,香港房价四季度开始下跌,1998年6月政府被迫暂停卖地直至1999年4月。2000年过后,首批“八万五”时期兴建的住宅推出,大大增加了住宅供应,这对于正在降温中的楼市而言,无异于雪上加霜,自然进一步助跌了房价。“八万五计划”终究尴尬收场。

其二,上海有个“两个一千万工程”。2003年上海房价开始加速涨,温州炒房团现身,2004年大涨,2005年一季度猛涨(那时深圳北京还没怎么涨)。与2013年的北京一样,上海当局压力很大,3月份推出了“两个一千万工程”:今年全市将新开工配套商品房1000万平方米、中低价普通商品房1000万平方米,争取实现可预售面积2000万平方米。这样,以配套商品房为主的中低价普通商品住房占供应总量的65%,预计将有20多万户居民得益。

与香港和北京同样不巧的是,在新老国八条的调控下,下半年上海房价急转直下,明显下跌,一直调整至2007年二季度随全国大势上涨。在此其间,作为动拆迁安置用途的1000万平米配套商品房,还算顺利推进。而作为限价房性质的1000万平米中低价普通商品房(地价按照土地招标的市场底价来确定,房价实行低于周边市场价格,供应对象主要是没有享受过房改政策或没有买过房的本市居民),由于上海商品房价格下跌后,这一产品的开发和销售遇到重大困难,后来无法完成计划,其中部分楼盘后来转性为商品房出售。相较可知,北京自住房房,与当年上海的中低价普通商品房相比,简直是就是“孪生兄弟”。

其三,2008年限价房之痛。2002年限价房出现在宁波。2006年后,广州、成都、北京、南京等少数城市尝试限价房。2008年三四月份,在多地出台的《2008年住房建设规划》中都提出限价房计划,如北京计划建设450万平方米。然而,受国际金融危机影响,2008年全国房价开始下跌,8月份全国70个大中城市房价首次出现环比下跌(本轮则是今年5月首次下跌),于是北京、天津、广州、深圳的限价房用地纷纷流拍,开发商不愿参与了。而购房人也视若鸡肋,由于周边商品房价格下跌后,限价房项目已无多大优势可言,且质量却多不如商品房,于是在广州、北京等地,限价房中签人弃购的现象越来越严重。

经过上述三个案例,可以总结出一条规律:在住宅政策方面,以行政之手进行干预,同时又想让市场之手也发挥作用,甚至在一定程度上,政府想让开发商承担与收益不相匹配的更大的市场风险,却一门心思要达到惠民生的政绩目的,很容易以失败而收场!而多地的限价房和北京的自住房,就具有上述特征。有些遗撼的是,北京相关部门,似乎并没很好的研究过香港与上海的教训,甚至已经有些淡忘2008年发生在北京的限价房之尴尬。在一定程度上讲,在一个地方第二次摔跤。

,从更高层面看,住房政策、制度、供应体系等,是一个非常复杂的系统工程,政府必须慎重的进行产品创新。从国际上看,实行住宅供应“双轨制”的国家占主导,政府主导保障房,市场主导商品房。在福利色彩较浓的少数国家,比如德国,实行的“三元制”:保障低端、支持中端、放开高端。当前,我国住房政策、制度和供应体系,还在探索过程中,尚没定型。只是,根据相关信号,官方略偏向于“双轨制”。

证据一,2013年10月29日,政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习,习近平总书记表示:只有坚持市场化改革方向,才能充分激发市场活力,满足多层次住房需求。同时,总有一部分群众由于劳动技能不适应、就业不充分、收入水平低等原因而面临住房困难,政府必须“补好位”,为困难群众提供基本住房保障。从我国国情看,总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

证据二,在今年3月出台的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中,专门阐述了健全住房供应体系:加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭,实行租售并举、以租为主,提供保障性安居工程住房,满足基本住房需求。稳定增加商品住房供应,大力发展二手房市场和住房租赁市场,推进住房供应主体多元化,满足市场多样化住房需求。

上述两点透露出:未来我国的住房供应体系,很可能是“双轨制”,政府主导保障房、市场主导商品房。这其中,保障对象界定为:城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭。保障方式以租为主,经济适用房、限价房这类的产权房,正在被淡化。而北京的自住房,实质是扶持“夹心层”家庭的购房需求,但建设规模过大,偏离了国家住房供应的主导方向。

从国际经验看,随着一国经济发展和居民住房水平的提高,住房保障的方式,会由配售转为配租,由实物配租转为货币补贴。

2009年以来,我国棚改房和保障房建设,经历了“大跃进”,“十三五”期间,应开始渐进式的将重心转向货币补贴,其中可将“共有产权房”作为解决“夹心层”的产品,小规模的运行。

而北京这样大规模建设“自住房”的行为,从住房供应体系发展方向来看,并不妥当。如果仅仅是把自住房当作调节房价、迎合舆论的工具,则必然在房价下跌时遭遇尴尬和困局。

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